Noul Cod al Urbanismului, intrat în vigoare pe 25 august 2026, simplifică unele proceduri de autorizare, dar conține și prevederi care se contrazic și pot produce, cel puțin în perioada următoare, întârzieri sau chiar blocaje în tranzacțiile imobiliare, avertizează reprezentanții grupului Pinwell. Una dintre probleme apare la parcelarea terenurilor, unde articole diferite ale legii indică proceduri diferite pentru aceeași operațiune. Pe termen mai lung, incertitudinea se poate reflecta în prețuri și poate determina unii investitori să amâne sau să redirecționeze capitalul.

Legea 169/2026, descrisă de Pinwell drept „Noul Cod al Urbanismului”, reprezintă una dintre cele mai ample reforme din ultimii ani în domeniul urbanismului și construcțiilor și aduce inclusiv simplificări în procesul de obținere a autorizațiilor de construire.

Schimbările vin însă într-un moment în care piața rezidențială este deja sub presiune. Potrivit datelor citate în analiza Pinwell, autorizațiile rezidențiale au scăzut cu 9,6% în primul semestru, iar oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26%.

Problema semnalată de reprezentanții companiei nu este însă direcția generală a reformei, pe care o consideră necesară, ci modul în care unele articole ale noii legi se corelează între ele.

Același tip de teren, proceduri diferite

Una dintre cele mai importante neconcordanțe identificate de Pinwell privește parcelarea terenurilor.

Analiza arată că art. 216 definește parcelarea ca începând de la trei loturi și o condiționează de existența unui certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal. Art. 256 ar cere însă planul zonal doar pentru mai mult de trei loturi, pentru ca alineatul imediat următor să îl solicite la orice parcelare.

În paralel, art. 218 permite ca un proiect urbanistic de detaliu să acopere până la 12 loturi de case.

Consecința practică, potrivit consultanților imobiliari, este că pentru același teren pot apărea interpretări și trasee administrative diferite, unele dintre ele mult mai lungi decât altele.

Documentul mai semnalează și o posibilă problemă de redactare privind modul în care se calculează POT – Procentul de ocupare a terenului.

„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț”, spune Victor Vremera, Co-CEO Pinwell.

Foto Gabriel Voicu (stanga), Victor Vremera (dreapta)

Riscul: fiecare primărie își construiește propria interpretare

Problemele nu se limitează la dezvoltatorii care vor să parceleze terenuri.

Potrivit analizei, pot fi afectate și tranzacțiile în care una dintre părți are nevoie de un certificat sau de o autorizație. Până la clarificarea neconcordanțelor, Pinwell anticipează întârzieri sau chiar blocaje pentru unele dintre tranzacțiile derulate în această perioadă.

Un risc suplimentar este apariția unor practici administrative diferite de la o localitate la alta.

„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii. Totuși, în acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite”, spune Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.

Dacă neconcordanțele rămân, avertizează el, se poate ajunge în situația în care „fiecare primărie își construiește propria practică” și piața ajunge să lucreze cu tot atâtea interpretări câte autorități există.

De ce ar putea ajunge problema în prețul apartamentelor

Pentru dezvoltatorii imobiliari, o procedură mai lungă nu înseamnă numai o amânare administrativă.

Perioada în care terenul și capitalul rămân blocate într-un proiect se prelungește, iar costurile de finanțare și de dezvoltare pot crește. Pinwell estimează că actualele neclarități pot genera, în perioada următoare, blocaje, scumpiri sau chiar reticența unor investitori de a începe proiecte noi.

Efectul poate deveni cu atât mai important într-o piață în care oferta de locuințe noi este deja în scădere.

În același timp, reprezentanții companiei consideră că efectul imediat trebuie separat de cel pe termen lung. Reforma ar putea duce, după perioada de ajustare, la o piață mai predictibilă și ar putea elimina o parte dintre proiectele slab capitalizate sau speculative.

Problema imediată rămâne însă predictibilitatea: până când textele contradictorii vor fi clarificate sau până când se va forma o practică administrativă unitară, investitorii și proprietarii de terenuri pot avea dificultăți în a estima cât durează un proiect, ce documentație trebuie pregătită și, implicit, cât capital trebuie blocat pentru realizarea lui.